L'investissement immobilier locatif, et en particulier celui en résidence senior, devient de plus en plus prisé des Français pour se constituer un patrimoine, tout en produisant des revenus passifs. Cependant, il peut s'avérer coûteux, en ce sens que l'apport personnel est élevé suite au durcissement des conditions de prêt bancaire. À cela s’ajoute l’élévation des taux d’intérêt. Pour pallier ces contraintes, deux solutions existent : la LMNP pierre-papier et la SARL immobilière.
La LMNP pierre-papier pour une diversification optimale
La location meublée non professionnelle LMNP pierre-papier est proposée par les véhicules tels que les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) version FILM (fonds d’investissement en location meublée). Vous n’achetez pas l’immobilier physique ni le lot embarqué (mobilier, bail commercial et société de gestion). En effet, il suffit de souscrire à des parts de ces OPCI FILM qui sont de quelques centaines d’euros l’unité.
Ce type de montage présente plusieurs avantages : un apport personnel réduit et une diversification du risque. Les OPCI FILM investissent dans des portefeuilles immobiliers diversifiés, dont des résidences seniors. Ces dernières font en effet partie des actifs à fort rendement, dopant les performances de l’OPCI. La diversification est d’autant plus étendue, en ce sens que les OPCI intègrent, en plus, des placements boursiers tels que les actions et les obligations. La liquidité est également accrue, puisqu’il est question de revendre uniquement les parts, et non l’immobilier et le lot embarqué.
Par ailleurs, vous profitez d’une gestion passive, sachant que celle-ci est prise en main par la société de gestion. Vous percevez alors des dividendes dont le montant est fonction de votre quote-part.
La SARL immobilière
La SARL immobilière est une société commerciale qui permet d'acquérir et de gérer des biens immobiliers locatifs. Elle n’est cependant ouverte qu’aux membres d’une même famille, liée par des liens de sang et d’alliance. La SARL immobilière ne gère pas un parc d’immeubles tels que celui des OPCI FILM, mais plutôt un bien en indivision, par exemple une résidence avec services financée par les membres de la famille.
La SARL immobilière permet de bénéficier d’une flexibilité en termes de fiscalité, avec la possibilité d’opter soit pour la transparence fiscale (imposition à l'impôt sur le revenu), soit pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés.
Par ailleurs la transmission du patrimoine est facilitée, puisqu’il s’agit de céder des parts et non le bien en indivision. Le partage des parts entre les héritiers se fait alors à égalité.
Quel montage choisir ?
Le choix entre le LMNP pierre-papier et la SARL immobilière dépend de plusieurs facteurs, tels que le profil de l'investisseur, ses objectifs d'investissement et son aversion au risque.
- La LMNP pierre-papier via les OPCI FILM est un choix intéressant pour ceux qui souhaitent se lancer dans l'immobilier locatif diversifié et prêts à supporter des risques relativement élevés. Cela, en raison de la composition en actifs boursiers dont le marché est très volatil. Les OPCI FILM sont ouverts au grand public et aussi aux professionnels, via les OPPCI
- La SARL immobilière est une société de personnes ayant vocation à gérer un bien en indivision au sein d’une même famille. La gestion des parts est ainsi limitée et non accessible aux tiers, ce qui rend l’investissement assez illiquide.
Pour les deux options, l’apport personnel est réduit et la gestion déléguée. Chaque souscripteur de parts profite des mêmes atouts liés à l’exploitation de la résidence senior. À savoir une très forte demande locative, un rendement attractif de l’ordre de 4.3% par an en moyenne. De plus, ces deux solutions sont toutes deux recommandées dans le cadre d’une stratégie dédiée à la préparation de la retraite, sans prise de tête.
