Réaliser un investissement dans la location meublée non professionnelle (LMNP) se révèle particulièrement rentable, quel que soit le type de location choisi. Cependant, les coûts pendant la première année peuvent s’avérer assez conséquents, ce qui pourrait engendrer des répercussions sur le rendement pour cette période. Même si les performances se stabilisent à un niveau de l’ordre de 4% en moyenne sur les prochaines années, il est toujours intéressant de trouver des financements à travers une large gamme de dispositifs. Citons par exemple le financement par crédit bancaire ou par nantissement du contrat d’assurance-vie. Il est aussi possible d’alléger les coûts de l'acquisition en rejoignant de sociétés de personnes telles que la SARL immobilière, ou encore en optant pour le montage patrimonial du démembrement de propriété.
Le prêt bancaire : prêt amortissable ou prêt in fine
Comme dans l'acquisition d’un bien immobilier classique, et si vous n’avez pas la possibilité de financer votre LMNP par vos fonds propres, vous pouvez demander à profiter de l’un des deux prêts suivants :
- le prêt amortissable : le remboursement se fait de manière progressive sur une durée déterminée. Ce remboursement concerne à la fois le capital et les intérêts. Les mensualités sont déterminées à l’avance et est constante, d’où une meilleure prévisibilité
- le prêt in fine : le remboursement des intérêts se fait en premier, tous les mois, puis celui du capital à la fin du crédit et en une seule fois. Ainsi, le paiement des intérêts et le remboursement du capital sont dissociés. Les avantages : une mensualité faible, ce qui se révèle intéressant pour les emprunteurs à fortes contraintes financières à court terme.
Ces deux types de prêts sont facilement accordés dans le cadre d’une LMNP en résidences avec services, sachant que les loyers sont garantis. Rappelons en effet que ceux-ci émanent du gestionnaire de résidences et non des locataires, ce qui vous met à l’abri des risques locatifs.
Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie
En ce qui concerne cette option de nantissement de votre contrat d’assurance-vie, vous mettez celui-ci en gage auprès d’un organisme de crédit. Votre capital sera donc utilisé comme garantie : si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt, l'organisme pourra saisir la valeur de rachat de votre contrat. Le nantissement de votre assurance-vie a pour avantage un coût moins élevé, en plus de continuer à faire fructifier votre capital qui n’est pas gelé pendant toute la durée du nantissement. Toutefois, les fonds correspondant au montant de votre prêt seront bloqués jusqu’à la levée du nantissement.
Financer le LMNP à plusieurs via une SARL immobilière
Il s’agit plus précisément de monter une SARL de famille, c’est-à-dire que l’accès est limité et que les parts ne sont pas disponibles aux tiers extérieurs à ce cercle fermé. Les associés cotisent alors dans l’achat du bien LMNP (immobilier, mobilier et équipements). C’est en fonction de l’apport de chacun que les quotes-parts sont calculées, et par conséquent, les loyers, qui sont des dividendes. Les associés ne peuvent revendre le bien, ni le céder : celui-ci appartient à la SARL familiale. Cependant, s'ils souhaitent opérer une sortie d’investissement, ils sont libres de revendre leurs parts (auprès des membres de la même famille), de les céder ou encore de les transmettre aux héritiers.
Le montage du démembrement de propriété
L’acquisition immobilière se fait en nue-propriété. Ce droit se complète avec l’usufruit qui est souscrit par un second associé : ce dernier jouit immédiatement des loyers, tandis que le nu-propriétaire en est privé jusqu’au remembrement, dont la date est fixée conjointement par les deux parties. Le financement est allégé pour ces derniers du fait qu’ils ne profitent pas de la pleine propriété au moment de l’acquisition.
